La compraventa, la herencia o la donación de un inmueble llevan asociadas una serie de impuestos que conviene conocer para evitar sustos y retrasos.
Uno de los que más dudas genera es la conocida Plusvalía Municipal, cuyo nombre técnico es
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Su función es sencilla: cobra por el aumento del valor del suelo urbano desde que una propiedad se compra hasta que se transmite.
Este artículo explica de forma clara y paso a paso todo lo que necesitas saber sobre la Plusvalía Municipal en Cartagena: quién la paga, cómo se calcula, cómo funciona el sistema tras el cambio de ley de 2021 y qué bonificaciones ofrece el Ayuntamiento.
La Plusvalía Municipal en Cartagena y quién está obligado a pagarla
La Plusvalía Municipal es un impuesto local que gestiona el Ayuntamiento de Cartagena. Se aplica solo sobre el
valor del suelo, no sobre la construcción, y entra en juego siempre que una propiedad urbana cambia de dueño:
por venta, herencia, donación o transmisión de ciertos derechos (como un usufructo).
Después de la reforma de 2021, ya no siempre se paga: si no ha habido ganancia, no hay impuesto.
¿Quién paga según el caso?
- Si vendes un inmueble (compraventa): paga el vendedor.
- Si recibes una vivienda en herencia o como donación: paga el heredero o beneficiario.
Plazos en Cartagena
- Ventas y donaciones: 30 días hábiles desde la firma.
- Herencias: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable hasta 1 año si se solicita dentro de esos primeros 6 meses).
Cumplir los plazos es importante para evitar recargos y problemas con la Administración.
Cálculo de la base imponible del IIVTNU y opciones que ofrece la nueva legislación
Desde 2021, el contribuyente puede elegir entre dos formas de calcular la Plusvalía, y siempre se aplicará
la que resulte más baja. Esto permite pagar solo lo justo y evitar pagar de más.
El Método Objetivo (Coeficientes)
Este sistema utiliza unos coeficientes fijados por el Estado y aplicados por cada ayuntamiento. En Cartagena, estos coeficientes se basan en:
- El valor catastral del suelo, y
- Los años que han pasado desde que se compró la propiedad, con un máximo de 20 años.
La fórmula es directa:
Valor catastral del suelo × coeficiente según los años = Base imponible
Tabla 1: Coeficientes Máximos Aplicables (Valores Estatales)
| Periodo de Generación (Años) | Coeficiente Máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| De 1 a 5 años | 0,15 |
| De 5 a 10 años | 0,18 |
| De 10 a 15 años | 0,12 |
| De 15 a 20 años | 0,10 |
| Más de 20 años | 0,09 |
¿En qué casos suele ser mejor este método?
Cuando la subida real del precio ha sido pequeña o cuando se ha tenido la vivienda poco tiempo (menos de 5 años), el método objetivo
suele ser más ventajoso.
La Plusvalía Real (Diferencia de Valores)
Este cálculo se basa en la ganancia real que se obtiene con la operación.
Cómo se calcula
- Ganancia real: Valor de venta – Valor de compra.
- Se calcula qué porcentaje del valor catastral total pertenece al suelo.
- Base imponible real: Ganancia real × porcentaje del valor catastral del suelo.
Ejemplo sencillo
Compras un piso en El Ensanche por 150.000€ y lo vendes 8 años después por 180.000€.
Ganancia: 30.000€
Si el suelo representa el 50% del valor catastral:
Base imponible real = 30.000€ × 50% = 15.000€
Si el método objetivo diera una base imponible de 20.000€, pagarías sobre 15.000€, porque siempre se elige la opción más baja.
¿Qué método conviene más?
No hay una respuesta única. Depende de cada caso:
- Si el inmueble se ha vendido tras muchos años y ha subido bastante de valor, suele ser mejor el método real.
- Si ha habido poca revalorización o ha pasado poco tiempo, normalmente conviene el método objetivo.
La clave es comparar siempre los dos cálculos y elegir el que resulte más bajo.
La no sujeción al impuesto por pérdidas y la Plusvalía Cero
Desde 2021, si vendes por menos de lo que te costó, no pagas Plusvalía Municipal.
Esto se llama no sujeción o Plusvalía Cero.
Ejemplo
Compraste una vivienda por 100.000€ y la vendes por 95.000€.
Como has tenido una pérdida de 5.000€, no hay Plusvalía Municipal.
Documentación necesaria para solicitar la Plusvalía Cero en Cartagena
Para justificar que no ha habido ganancia, necesitas:
- Escritura de compra (donde constan valor y fecha).
- Escritura de venta (valor y fecha).
- Recibo del IBI para ver el valor catastral.
- Modelo 200 del Ayuntamiento marcando la opción de “no sujeción”.
Si los documentos prueban la pérdida, el Ayuntamiento acepta la no sujeción y no tendrás que pagar el impuesto.
Caso real simplificado
Un propietario en el barrio de Los Dolores compró una vivienda en 2008 por 140.000€ y la vendió en 2023 por
135.000€. A pesar de que el valor catastral había subido, la operación generó una pérdida real de 5.000€.
Presentó las escrituras, el Ayuntamiento reconoció la no sujeción y no tuvo que pagar Plusvalía.
Tipos impositivos, bonificaciones y exenciones aplicables a la Plusvalía Municipal
Una vez calculada la base imponible (real u objetiva), se aplica el tipo impositivo del Ayuntamiento.
En Cartagena, el tipo de gravamen es del 29,70%.
A partir de ahí, pueden aplicarse bonificaciones (rebajas) si se cumplen ciertos requisitos, especialmente en herencias.
Bonificaciones en herencias
Estas bonificaciones se aplican a descendientes, ascendientes y cónyuges cuando se hereda la vivienda habitual.
Tabla 2: Bonificaciones en Cartagena
| Valor Catastral del Suelo | Bonificación | Parentesco |
|---|---|---|
| Hasta 30.000 € | 50% | Grupo I y II (descendientes, ascendientes, cónyuges) |
| 30.001 – 60.000 € | 40% | Grupo I y II |
| Más de 60.000 € | 30% | Grupo I y II |
Ejemplo: si el valor catastral del suelo es de 25.000€, la bonificación será del 50% sobre la cuota del impuesto.
Exenciones
No se paga Plusvalía en estos casos:
- Transmisiones entre administraciones públicas (Estado, Comunidades Autónomas, Ayuntamientos).
- Transmisiones a favor de entidades sin ánimo de lucro declaradas de utilidad pública.
- Transmisiones de terrenos rústicos (es importante que el suelo no sea urbano).
- Aportaciones de inmuebles a empresas, en ciertos supuestos previstos por la ley.
Plazos obligatorios y sanciones por incumplimiento
Los plazos para declarar y pagar la Plusvalía Municipal son muy importantes.
No respetarlos puede implicar recargos y sanciones.
Tabla 3: Plazos en Cartagena
| Tipo de Transmisión | Plazo | Nota importante |
|---|---|---|
| Venta o donación (inter vivos) | 30 días hábiles desde la fecha de la escritura | Conviene iniciar el trámite lo antes posible |
| Herencia (mortis causa) | 6 meses desde el fallecimiento | Se puede pedir prórroga de hasta 1 año, dentro de los primeros 6 meses |
Recargos por retraso
Si se presenta fuera de plazo, los recargos habituales son:
- Hasta 3 meses: 5% de recargo.
- De más de 3 meses a 6 meses: 10%.
- De más de 6 meses a 12 meses: 15%.
- Más de 12 meses: 20% + intereses de demora.
Si el Ayuntamiento te requiere antes de que declares, las sanciones pueden ser mucho más altas, llegando incluso al
50%–150% de la cuota, además de intereses.
Preguntas frecuentes sobre la Plusvalía Municipal en Cartagena
¿Quién paga la Plusvalía Municipal si vendo mi piso en el Ensanche?
En una compraventa, el obligado a pagar la Plusvalía Municipal es el vendedor, porque se entiende que es quien obtiene la ganancia.
¿Existe la Plusvalía Cero en Cartagena?
Sí. Existe la Plusvalía Cero (no sujeción) cuando el valor de venta es igual o inferior al valor de compra.
En este caso, no se paga el impuesto. Para que el Ayuntamiento la reconozca, hay que presentar la autoliquidación
con las escrituras de compra y venta que demuestren la pérdida o ausencia de ganancia.
He heredado una casa en Cabo de Palos, ¿cuál es mi plazo para pagar la Plusvalía Municipal?
En una herencia, el plazo es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento.
Se puede pedir una prórroga de hasta un año, pero hay que solicitarla dentro de esos primeros 6 meses.
El obligado al pago es el heredero.
¿Qué documentación necesito para calcular la Plusvalía Real en una venta en Los Dolores?
Para calcular la Plusvalía Real necesitarás:
- Escritura de compra (valor y fecha).
- Escritura de venta (valor y fecha).
- Recibo del IBI, donde consta el valor catastral del suelo.
¿Es siempre más bajo el cálculo de la Plusvalía Real que el del Método Objetivo?
No siempre. La ley te permite comparar ambos métodos y obliga a pagar por el que dé una base imponible más baja.
En transmisiones de corto plazo o con poca subida, el método objetivo puede ser más ventajoso.
En ventas de muchos años con fuerte revalorización, suele ser mejor la Plusvalía Real.
¿Cuál es la bonificación máxima que puedo conseguir en Cartagena si heredo la vivienda habitual de mis padres?
La bonificación máxima es del 50% sobre la cuota del impuesto,
si el valor catastral del suelo es igual o inferior a 30.000€.
Si el valor es superior, la bonificación baja al 40% o al 30% según los tramos establecidos por la ordenanza.
Si vendo una casa en La Manga que compré en 1995, ¿se aplica el coeficiente de 20 años?
Sí. Aunque hayan pasado más de 20 años,
la normativa establece que el máximo a considerar son 20 años.
Por tanto, se aplicará el coeficiente correspondiente al tramo de «más de 20 años«, que actualmente es 0,09 sobre el valor catastral del suelo.
Aviso importante
La información contenida en este artículo tiene carácter meramente informativo y general, y se basa en la normativa del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) vigente a finales de 2024.
Las condiciones, tipos impositivos y bonificaciones pueden ser modificados por el Ayuntamiento de Cartagena en sus ordenanzas fiscales anuales.Por ello, es recomendable consultar siempre con un profesional inmobiliario o fiscal antes de formalizar cualquier transmisión, para asegurarse de que el cálculo y la liquidación del impuesto se ajustan a la normativa vigente en la fecha exacta de la operación.
Este contenido no sustituye el asesoramiento profesional personalizado y no nos hacemos responsables de posibles errores,omisiones o del uso que se haga de la información aquí recogida.